房企退地案例：盘活存量土地优化土储结构

　　2025年1月13日，中国金茂与湖州南太湖管委会就土地收储订立土地收储协议。根据土地收储协议，湖州东茂同意将四块地块交由湖州南太湖管委会收储，代价为人民币7★★.81亿元，以现金补偿★★。同时★，金茂表示若该等地块纳入专项债资金处置闲置土地清单，就使用专项债政策资金支付补偿的分期期限等安排进一步协商★，如达成一致可另行签订协议。

　　通过退地，让土地“存量”变发展★★★“增量★★★”，能够帮助房企快速解决低效经营和资金压力的问题★★★。梳理房企退地案例，一方面，部分房企通过退地缓解债务、现金流紧张的压力；另一方面，改善土储结构★★★，实现置换闲置土地★★、盘活存量土地。

　　如2024年7月至10月华润置地在申请退出一块拿地十年的地块使用权后再次将该地块竞得★★，土地用途从商务+商业改成了商品住宅+酒店+商务+商业★★★。华润置地退地一方面是福州商办产品去化相对困难，当地写字楼空置率较高；另一方面购物中心也趋于饱和。而在★★★“商改住★★”再次竞得，可以很好的解决上述困难★★。同时取消了为鼓楼区捐建一所投资额不少于3000万的示范标杆小学，变相降低了拿地成本。

　　5.17新政以来★，房企可以通过退地盘活项目★、优化土地储备结构★★★，并实现政府、企业双赢。

　　从房企层面来看，则要根据自身现金流、城市市场需求、土储地块质量等方面妥善选择退地方式★★。部分现金流承压的企业，可以通过退地的方式从地方政府拿回已缴纳的土地出让金用于在建项目，缓解债务★★★、现金流紧张的压力。而经营稳健，谋求优化土储质量的房企★★★，退地有利于优化优化土储结构和企业自身资源配置★★，长远而言有利于公司的未来发展。

　　随着市场调整★★★，部分地块在出让时的规划条件已经不适应当下的消费者需求★。如万科退还北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地地块，退地原因主要是全部自持租赁★★★，收益低并且资金回笼速度慢★★★。为解决资金问题，万科曾提出众筹方案，选择周边企业参与众筹★★，随着房地产金融监管收紧★★，周边企业参与众筹的积极性有限★，这种方式很难落地★★。由于建设资金量大、收益低★★、资金回笼慢，风险也较大★，地块开发建设很难进行下去★★，最后万科不得不于2021年折价退地★★。

　　”方面，自然资源部要求土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本★，就低确定收地基础价格。

　　★★”方面，要求综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定意向地块和时序安排★★★，强调了及时动态更新处置存量闲置土地清单等要求。关于★★“

　　2024年11月7日，自然资源部发布收购存量闲置土地的相关通知指出，积极运用地方政府专项债券资金，加大收回收购存量闲置土地力度★★★。明确了

　　，除企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地外的其他用途的土地★，进入司法或破产拍卖★、变卖程序的土地★★，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围★★。

　　另一方面★★★，部分企业本身经营不善★★，无力承担后续开发投入，退地主要作用是缓解债务★、现金流紧张的压力。如时代中国退回广州8宗地块，华夏幸福退回广州白鹅潭CBD地块，富力地产退回广州花都区地块等，这些地块退地后房企不必继续投入对应地块的开发资金，同时可收回部分土地出让金用于缓解企业资金压力，但依旧面临保证金等部分前期资金的损失。

　　总的来看，房企退地的原因可基本分为三类★★★，其一是房企经营不善无力承担后续开发投入不得不选择退地，其二是地块本身不适应当下的市场面临去化困难★★，其三则是政府出于公共利益收回土地★★★。从项目层面来看，通过房企退地★★★、政府重新储备和出让，可以在修改完善规划条件后重新获得市场认可★★★。

　　部分退地地块经估价后，由政府补偿“应付票据”，用于房企在该城市重新购地，从而优化土储结构。如2024年八月至九月★★★，广州市越秀地产先后两次退地四宗地块成功★，相关地块的补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，而不是现金，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地★★。值得注意的是，票据本身可以用来支付未来广州土地市场上所有符合出让条件的地块，意味着越秀地产通过退地获得了120亿元在广州换仓的机会，能够有效提高土储质量。